Stavíte rodinný dům, koupili jste byt, nebo jste vykopali studnu? Všechny tyto stavby a mnohé další je třeba před užíváním kolaudovat. V tomto článku vám vysvětlím, co je to kolaudace, co je potřeba ke kolaudaci domu nebo jak kolaudace stavby probíhá. Nakonec vám povím nejčastější důvody zamítnutí kolaudace a proč byste rozhodně neměli využívat nezkolaudovanou stavbu.
Co je to kolaudace
Kolaudace je laicky řečeno „povolení užívat stavbu“. Jedná se o rozhodnutí stavebního úřadu, které vám umožní užívat stavbu k danému účelu (například k bydlení, nebo provozování restaurace). Ze zákona je kolaudace stavby povinná pro většinu staveb, ať už jde o rodinný dům, přístavbu, garáž, nebo třeba průmyslovou halu. Aby stavba získala kolaudační rozhodnutí, musí splnit tzv. kolaudační minimum, které platí pro každou stavbu jiné. Kolaudační rozhodnutí či souhlas dokládá bezpečnost a provozuschopnost vaší stavby.
Změny stavebního zákona
Od letošního července, tedy července 2024, platí nový stavební zákon. Stavební zákon se dotýká také kolaudace. Většina pravidel zůstává stejná, jaká platila pro kolaudaci 2018, 2019 i 2020. Avšak drobné rozdíly přece jsou.
- Doteď měl stavitel povinnost stavbu dokončit a po dokončení pouze ohlásit stavebnímu úřadu. Nyní jej u některých staveb čeká kolaudace po dokončení stavby i před začátkem užívání stavby. Příkladem je například rodinný dům, jehož stavba byla povolena na základě ohlášení prováděné stavby.
- Na druhou stranu přišla novinka v podobě posudku autorizovaného inspektora. Ten může přiložit posudek o ověření, že stavba je v souladu s povoleními a je způsobilá k užívání. Pak již není nutné provádět závěrečnou prohlídku a máte kolaudaci za sebou.
Kompletní poradenství při stavbě nemovitosti
Kdy je nutná kolaudace?
Kolaudace je povinná, pokud stavba splňuje 2 kritéria – typ stavby a určité vlastnosti. Typy staveb se dělí na stavby podle zvláštních předpisů (škola, nemocnice apod), které potřebují kolaudaci vždy, a na stavby, které potřebují kolaudaci pokud splňují určité vlastnosti. Do této kategorie patří tyto stavby:
- stavba s povinností stavebního povolení (rodinný dům)
- stavba bez nutnosti stavebního povolení (kůlna, rozvod tepla a jiné)
- stavba s povinností ohlášení (chatka)
Vlastnosti vyžadující kolaudaci mají následující stavby:
- stavba veřejné infrastruktury (silnice, nebo rozvody hlavních řadů plynu a vody ve správě obcí, vodovodů a kanalizací, či plynáren, nikoliv přípojky pro nemovitosti)
- stavba, jejíž využití nemůže budoucí uživatel ovlivnit (průmyslové stavby, bytové komplexy)
- stavba, u které stavební úřad nařídil zkušební provoz
- stavba, která je kulturní památkou
Kolaudace po rekonstrukci
Do této kategorie patří větší rekonstrukce, při kterých dojde k zásahu do stavby, či nosné konstrukce budovy. Patří sem také kolaudace přístavby. Nejste si jistí? Rád vám poskytnu pomoc při rekonstrukci rodinného domu i bytu, a také při samotné kolaudaci jako stavební dozor.
Stavební dozor investora
Kolaudace bytu a bytového domu
U bytového domu se kolauduje, jak celý dům, tak jednotlivé byty. Pokud jste si koupili byt, kolaudace vás pravděpodobně nečeká. Tu již nejspíš zařídil developer, který bytový dům postavil. Kolaudace probíhá před nastěhováním a s vydáním kolaudačního rozhodnutí se většinou platí poslední část kupní ceny bytu. V poslední době je však na vzestupu tzv. shell and core byt, u kterého si kolaudaci zařizuje nový majitel sám po dokončení stavebních úprav.
Kolaudace rodinného domu
Co je potřeba ke kolaudaci rodinného domu? U mnohých rodinných domů kolaudaci nepotřebujete. Za takový rodinný dům se považuje dům, kde víc jak polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení.
Avšak podmínky kolaudace domu musí splňovat stavby pro rodinnou rekreaci, pokud mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží. Častým problémem u rodinných domů také bývá kolaudace domu bez fasády. Zde výsledek bohužel záleží především na místním stavebním úřadu.
Kolaudace nově postaveného rodinného domu.
Kolaudace studny
Vrtem a stavbou studny proces zprovoznění bohužel nekončí. Po postavení musíte získat povolení k odběru podzemní vody a také kolaudaci vrtané studny. Kolaudační rozhodnutí vám v tomto případě vydá odbor životního prostředí místně příslušného úřadu. Ten vám také vydá rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby studny, jakožto vodního díla.
Kolaudace garáže
Garáž musí splňovat stejné podmínky kolaudace jako jakákoliv jiná stavba. Čeká vás tedy získání a předložení projektové dokumentace, revizní zprávy a dalších důležitých dokladů ke kolaudaci.
Ulehčete si práci a přenechte dohled nad stavbou odborníkovi – certifikovanému stavebnímu dozoru. Spolehnout se na mě můžete i u staveb hrazených z veřejných zdrojů či dotací. Ke kolaudacím vám samozřejmě vystavím prohlášení stavebního dozoru ke kolaudaci. Využijte i další mé služby.
Význam stavebního dozoru – klíčové aspekty a jeho role při stavbě nemovitosti
Jak probíhá kolaudace
Co si tedy představit pod procesem kolaudace? Kolaudace se skládá z pěti postupných kroků.
Podání žádosti o kolaudační souhlas
Nejdříve si musíte stáhnout formulář na webu Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Ten obsahuje identifikační údaje stavby a stavebníka a informace o právních rozhodnutích nebo opatřeních, které umožnily stavbu. Žádost o kolaudační rozhodnutí následně podáte na příslušném stavebním úřadu, který má 15 dní na určení termínu kolaudace. Jak jsem již zmínil na začátku článku, kolaudační kontrole se můžete vyhnout, pokud přiložíte posudek autorizovaného inspektora. Ten vám totiž potvrdí, že stavba odpovídá schváleným plánům a je vhodná k užívání.
Posouzení žádosti
Stavební úřad vyhodnocuje, jestli stavba odpovídá stavebnímu povolení a zda jsou případné odchylky od projektové dokumentace přijatelné. Za přijatelné se považují takové, které nezasahují do nosných konstrukcí, neovlivní plánované využití stavby a nemění stavbu výškově ani půdorysně.
Kontrolní prohlídka
V den určený stavebním úřadem přijde přímo na stavbu kolaudační komise. Ta kontroluje, jestli byla stavba provedena podle projektové dokumentace a zda byly dodrženy podmínky, které určil územní plán a stavební povolení. Zjišťují se nedostatky a nesrovnalosti, kontroluje se kvalita stavebních prací a instalací, a také se ověřuje splnění požadavků na bezpečnost, hygienu a ochranu životního prostředí. Kontrolní prohlídka může být náročná, ale s řádnou přípravou to zvládnete. Nezapomeňte, že prohlídce se můžete díky novele stavebního zákona vyhnout.
Kolaudační řízení
Kolaudační řízení se spustí, pokud stavební úřad odhalí na stavbě nedostatky. Řízení se týká stavebníka nebo vlastníka stavby a vlastníka pozemku, na kterém stavba stojí. Úřad stanoví lhůtu, do kdy se musí dodat chybějící dokumenty a napravit nedostatky, které kontrolní komise objevila. Poté úřad určí termín další kontrolní prohlídky.
Kolaudační rozhodnutí
Pokud projdete kontrolní prohlídkou, máte vyhráno a do 15 dnů od prohlídky získáte kolaudační rozhodnutí. V něm najdete veškeré náležitosti jako např. identifikační údaje stavebníka, druh i účel stavby, místo stavby, a také podmínky pro užívání stavby. Jakmile vám přijde kolaudační souhlas s užíváním stavby, získává právní moc, a tím končí celý kolaudační proces a vy můžete začít nemovitost využívat.
Chystáte se stavět? Chcete se zorientovat ve stavební terminologii a připravit se na to, co vás čeká? Podívejte se na můj blog, kde vám vysvětlím odborné termíny i princip a průběh mé práce.
Cena kolaudace
Vyřízení samotné kolaudace je zdarma. Cena kolaudace domu, či dalších objektů roste na základě poplatků za získávání potřebných dokumentů jako jsou revizní zprávy nebo vklad do katastru nemovitostí.
Jaké jsou potřeba dokumenty ke kolaudaci?
Celkový seznam dokumentů a dokladů ke kolaudaci se liší podle typu a účelu stavby. Přináším vám tedy seznam těch nejběžnějších.
Co je tedy třeba ke kolaudaci?
- Stavební povolení – doklad o získání povolení ke stavbě a dodržení podmínek stanovených stavebním úřadem. Bez něj nemůžete ani požádat o kolaudaci.
- Projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby – technické výkresy, projekční dokumenty a další.
- Doklady o instalacích – revizní zprávy o instalaci vodovodních, kanalizačních a odpadních sítí, elektroinstalaci, rozvodů plynu, topení, hromosvodu, komína apod. Dále sem patří také protokoly o tlakové zkoušce vodovodu a topení, těsnostní zkoušce kanalizace nebo topné zkoušce.
- Doklady o použitých materiálech a výrobcích – certifikáty a technické listy materiálů, potvrzení o splnění požadavků na ochranu proti požáru, izolaci, klimatizaci atd.
- Protokol o dokončení stavby – doklad, který potvrzuje, že stavba byla dokončena v souladu s projektem a předpisy.
- Závěrečná zpráva stavebního dozoru – dokument, který potvrzuje, že stavba byla dokončena v souladu s platnými stavebními normami.
- Doklad o technické kontrole – zahrnuje výsledky provedených technických kontrol a zkoušek.
- Geodetické zaměření stavby pro kolaudaci – geometrický plán, který je potřeba pro zápis do katastru nemovitosti po kolaudaci.
- Kopii stavebního deníku ke kolaudaci – ve stavebním deníku je zaznamenán celý průběh stavby.
K některým typům staveb potřebujete také stanovisko hasičské záchranné služby, nebo krajské hygienické stanice. S vyřízením potřebných dokladů vám rád pomohu v rámci inženýringu staveb. Pokud potřebujete pomoci s kolaudací či jiným průběhem stavby, jsem vám k dispozici. Obrátit se na mě můžete také pro kompletní poradenství při stavbě nemovitosti.
Nejčastější důvody pro zamítnutí kolaudace
Pokud nebyly dodrženy všechny podmínky kolaudace, či byly objeveny závady na stavbě, kolaudace je zamítnuta.
Kolaudaci vám nejčastěji zamítnou z důvodu:
- nesplnění stavebních předpisů
- nekvalitně odvedené práce
- nedostatečné nebo neúplné dokumentace o realizovaných stavebních pracích
- porušení stavebních předpisů, či nesplnění technických norem
Ze své zkušenosti vím, že nejčastěji chybí doklady nebo nejsou splněny vyhlášky a normy na kolaudaci zábradlí, schodišť, či nedošlo k zajištění větrání například na WC nebo v koupelnách. Dávejte si také pozor, jestli vaše nemovitost nepotřebuje hasicí přístroj ke kolaudaci.
Co hrozí při užívání stavby bez kolaudace?
Užívání stavby bez kolaudace je zakázáno. To samé platí také pro užívání stavby před kolaudací. Pokud tak učiníte, můžete si způsobit řadu komplikací. Kromě pokuty za užívání nezkolaudované stavby, na vás čekají vyšší sazby za elektřinu nebo daň z pozemku. V případě pojistné události vám pojišťovna pravděpodobně nevyplatí odškodnění, na které byste jinak měli nárok. A pokud dojde k nehodě způsobené špatnou konstrukcí, či instalací ve vašem objektu, jakožto majitel budete vy považováni za odpovědného. Finanční odškodnění, nebo dokonce trestní stíhání půjdou za vámi. V domě bez kolaudace si samozřejmě také nelze zřídit trvalé bydliště a případný prodej nemovitosti také nepůjde hladce. Před koupí i prodejem si proto nechte nemovitost pořádně zkontrolovat, ať víte, na čem jste.
Vřele vám doporučuji neužívat domy, byty ani provozovny bez kolaudace. Pokud byste potřebovali s čímkoliv poradit, jsem tady pro vás. Zařídím vám kolaudaci rodinného domu, chaty, přístavby, ale také nebytových prostor, restaurace, kadeřnictví a mnohých dalších. Pošlete mi e-mail na adresu jirka@dohledstavby.cz, nebo rovnou zavolejte na telefonní číslo +420 774 301 180. Těším se na naši spolupráci.